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万亿级租房市场洞开“租房经济”时代到来

2018-01-11 12:16:27 来源: 淮北在线 标签: 租赁 住房 市场

  原标题:《住房租赁新政策对学位房市场有何影响?专家为你解读》11日,广州公布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》,将出台16条措施全力推进住房租赁市场发展(下称“租赁16条”)”2017年春节过后,全国数十个城市相继出台更为严厉的限购限贷政策,“买改租”之风日盛,对于市场来说,“3·30新政”后公寓房市场是否会迎来机遇、未来房价走向如何、现代租赁市场如何建立值得探讨,租赁是经济发展大势所趋“未来3~5年,中国将有约2亿人进入租房市场,租金规模将超过1.5万亿元人民币,中国未来的租房市场空间巨大,与此同时,“租赁16条”具体落地也将派生出一些新的问题和困难,后续仍会有诸多调整,但业界看好“租赁16条”的未来发展,认为其从另一个角度满足了市民“居者有其屋”的需求,该报告更是预测,未来10年,我国租房市场租金交易额将接近3万亿元,租赁人口近2.3亿人;到2030年,租金交易额将达4.6万亿元,租赁人口达到2.7亿人,一线城市租金交易额将超万亿元。

  提出“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权”,这当中以新就业的大学生和外来务工人员为主要群体,至于政策所强调的“符合条件”这个前提有哪些呢?《方案》明确规定需要满足以下条件:具有本市户籍的适龄儿童少年、绿卡持有人子女等政策性照顾借读生;符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女,其监护人在本市无自有产权住房,以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的,由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校(含政府补贴的民办学校学位)就读,“目前,北京的租房市场呈现稳步上升的趋势,在广州链家研究院院长周峰看来,广州的名校入学指标“僧多粥少”,越秀等老区的教育资源本就紧张,所以一开始就全市统一来实行“租购同权”的可能性不大。

  而发达国家经验也表明,城市经济越发达,其房价水平越高,带来的购房压力相应越大,租房就成为居民满足居住需求的主要途径,目前,今年的入学指标已经完成,所以真的实施也要到明年,不管如何,租购同权给予了租户子女就读名校的机会,我国主要是通过自建房屋和购买商品房的形式来满足居民的住房需求,但是租赁市场的回报率较低,投资客对于学位房租赁市场的热情有限,所以学位房的租金总的趋势会上涨,但需要一个长期的过程,另外,国内租赁经营业务发展仍然相对滞后,房屋持有人更希望通过出售而非持有型经营获利,开发商也青睐于出售房屋从而获得一次性回款,导致租赁服务市场欠发达。

  商业公寓的春天来了?销售市场未必好转,租赁市场迎来一拨新“包租婆”“租赁16条”另一大亮点是允许将商业用房等按规定改造成租赁住房,且调整后用水、电、气价格按照居民标准执行,因此,大力发展租赁住房具有合理性和必要性,如今的新政显然带有为“3·30新政”“补漏”的成分,虽然同样要求改建后的租赁住房不得销售,但业界的理解是:最起码,因“3·30新政”影响而处于销售冰冻期的在售“商改住”项目,可以通过改造成租赁住房的方式而“拯救”项目,开发商可从卖楼者“变身”成物业长期持有的“包租婆”了”链家研究院杨现领认为,所以对商办公寓项目的销售利好不多。

  2018年01月,国务院办公厅出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》明确,到2020年,基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系,这给了商业用房一条出路,但改建后的租赁住房,不得销售,土地性质与年限并没有改变,所以对于商办公寓项目的销售影响并不大,在去库存和新型城镇化建设的大背景下,住房租赁市场已经获得较多的政策支持,此前大城市一直在整顿“工改居”,也就是控制工业用房改造为租赁住房,将来会不会有政策调整呢?可以拭目以待,日前,湖北、广西等地陆续出台关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见,提出对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人落实税收优惠政策支持。

  “由于‘商业用房’售价远远低于住宅,所以租金回报率会比较高,个人出租住房租金月收入不超过3万元的,2017年底之前可按规定享受免征增值税政策,而‘二房东’这个职业,也会随着发展壮大,对个人承租住房的租金支出,结合个人所得税改革,按国家规定扣除,不过,周峰表示,改为住房后的“商改住”项目也较难吸引白领等人群大批居住。

  可以想见,未来2~3年,金融、财税、土地、市场监管等多策并举,租赁市场是房地产市场中唯一享有政策红利的领域”相比之下,随着这几年猎德等“城中村”改造项目的落实,“城中村”一改往日脏乱差的形象,中心区域的“城中村”成为很多都市白领的首选居住地,目前房屋交易尚未解冻,而租房市场逐渐火爆,黄韬认为,成立广州住房租赁发展投资有限公司,由政府来牵头发展现代租赁业务是一个好的尝试,甚至有知情人士透露,雄安新区未来或将试行公租廉租房模式,以便遏制高房价,吸纳人才。

  此外,租赁行业属于重资产运营模式,中小企业业务承担能力有限,需要政府的引导,万科、世联行、绿地集团和龙湖地产等上市房企着手布局,同时,联络互动等公司也纷纷跨界试水,此外,“租赁16条”还首次提出实现租者幸福居住,在很多微观层面也考虑到租户的利益,如必需加强租赁房屋家具家装环保安全、燃气消防安全监督,支付宝此次接入的是蘑菇租房,第一个上线的城市是上海,随后北京、深圳等城市都将陆续上线,此次,“租赁16条”增加了公积金租房提取额度。

  按照支付宝的规划,未来在租房这一服务入口,还将继续引入其他类型的合作伙伴,为用户提供更丰富的房源和差异化服务选择,“租赁16条”降低了租房成本,在保障性住房方面,本月广州发布的《来穗务工人员申请承租市本级公共租赁住房实施细则(征求意见稿)》,删除了对来穗务工人员家庭申请公租房收入和资产方面的限制,并将创业就业人员和在广州地区缴纳广东省社保人员纳入保障范围,“与酒店、短租不同,长租公寓租期主要在6个月以上,会提供更多免费共享空间,而在11日,广州推出新就业无房职工公共租赁住房共5860套,面向个人、家庭租赁,这对于刚就业的大学生来说是一大利好,而01月初,房企龙头万科董秘朱旭也透露,万科今年将把长租公寓作为重要的着力点,主要在核心城市发展,广州正多渠道解决市民的“住房难”的问题,将吸引更多人来广州安居乐业,在此背景下,已进入存量房市场时代的一线城市以及一些热点二线城市,其住房租赁市场的巨大潜力正在被各方所关注

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